东方运通：房价差距这么大，对房地产市场有什么影响？

核心区与非核心区房价“差出一条鸿沟”，已经把全国楼市撕成了两个完全独立的市场。这种极端分化正在产生四重连锁效应——

需求被“虹吸”回流

总价差2–4倍、租售差3–6倍，使得改善资金和避险资金只敢在“核心5%地段”下注。结果是：

•核心区90天就能成交的二手房，非核心区挂牌270天无人问津；

•开发商把80%的拿地预算重新投向一线内环和强二线主城，远郊地块开始流拍。

价格信号失真，政策更难“一刀切”

同样一条限购、限贷政策，核心区“微痒”，远郊却“休克”。上海外环外放松限购后，成交量立刻反弹40%，而内环几乎无感；北京五环外土拍无人问津，三环内地块依旧高溢价。决策层只能“因区施策”，调控碎片化、补丁化。

　　金融风险“结构性迁移”

银行发现：同一城市里，核心区房贷30天逾期率<0.3%，远郊已飙到3%以上。于是信贷资源进一步向核心收缩，远郊出现“贷款减配—成交下滑—房价再跌”的死亡循环，局部出现“负资产”断供潮（燕郊案例跌幅75%，总价低于剩余贷款）。

城市更新与社会分层同步加剧

房价差直接决定了公共配套投入：

•地铁、学校、医院跟着高税基走，核心区“锦上添花”；

•非核心区基础设施老化、人口净流出，形成新的“城市洼地”。

结果是居住分异固化，低收入群体被“梯级外迁”，城市空间出现“双轨化”甚至“多轨化”。

一句话总结

极端价差把“全国一盘棋”的房地产市场拆成了“核心资产”与“普通商品”两个赛道：前者靠稀缺性和货币属性抗跌，后者靠人口与产业基本面决定生死。未来政策、金融、人口都会顺着这条鸿沟重新配置，买房前先确认自己站在哪一边。