东方运通：房子还能不能买？

一、把“买房”还原成一道算术题

过去二十年，买房的决策公式是：

“房价涨幅>杠杆成本+机会成本”

只要房价一年涨8%，而贷款利率5%，就是稳赚。

今天，这个公式失效了。2024年7月全国首套房平均利率3.9%，但70城二手房价同比再跌4.1%，租售比中位数1.8%。

于是公式变成：

“使用价值+情绪价值≥首付沉没成本+利息+折旧+流动性折价”

能不能买，就看等号左边减右边，是正还是负。

二、先排除四种“高危场景”

炒短线：限售期2–5年，交易税费5–10%，房价不涨就是净亏。

高杠杆：月供占收入>40%，家庭资产负债表就处于“随时失血”状态。

期房：截至2024年6月，全国住宅延期交付率7.3%，三四线城市12.5%。

人口流出地：黑龙江、甘肃、内蒙古部分县市2021–2023年常住人口年均下降2%以上，房子正在变成“地方债的实物形态”。

三、判断城市价值的“三张表”

人口表

•看小学生人数，比GDP更真实。2023年长沙、合肥、成都小学招生增幅>5%，沈阳、太原、昆明<–2%。

库存表

•去化周期=可售套数÷近12个月平均月销量。

•警戒线：18个月。

•2024Q2数据：上海内环6个月、苏州主城9个月、兰州42个月。

　　财政表

•土地出让金/一般公共预算收入<50%，城市财政更健康。

•2023年深圳29%、杭州46%、贵阳110%。财政越饥渴，越可能在未来五年增加房产持有税。

四、自住用户的“四条硬杠”

现房或封顶准现房：工地每天有人，电梯已装，外立面完成80%以上。

租售比≥2%：1000万总价的房子，年租金低于20万，就是奢侈品。

学区、地铁、医院三选二：缺两项以上，未来流动性打对折。

现金流测试：把首付放进货币基金，连续12个月每月转出等同于月供的金额，生活不受影响才算通过。

五、改善换房的“321”顺序

3个月：先卖旧房，拿到网签合同；

2个月：锁定新房，只交意向金，不写网签；

1个底线：旧房尾款不到账，新房定金可全退。

2024年链家数据显示，同小区“卖一买一”平均周期286天，比2021年增加了90天。顺序反了，就可能在下跌通道里两头挨打。

六、投资的“窄门”

只有两类资产还值得用“长钱”下注：

一线核心区的“老破小”学区房，租售比2.5%以上，楼龄20–30年，博旧改或学区重新划片。

地铁上盖、面积≤60㎡的精装小户型，目标租客是月薪1–1.5万的单身白领。

其余远郊新区、文旅盘、商铺、公寓，一律视为消费而非投资。

七、未来五年的三个政策变量

房地产税：2025年前可能扩大试点，人均免征40–60㎡，对多套房持有者年化成本0.5–1%。

保障房：35个重点城市未来三年将新建600万套配售型保障房，同地段价格是商品房的5–7折，直接拉低周边二手房价。

房贷利率：若CPI连续3个月低于0.5%，LPR仍有20–30bp下调空间，但下降≠房价上涨，只是降低持有成本。

八、一句话总结

房子回归居住属性后，决策标准只剩下一句：

“未来十年，这套房带给你的安全感和幸福感，是否值得你付出首付、利息和机会成本的总和？”

算得清，就买；算不清，就租。市场不再奖励冲动，只奖励冷静。