东方运通：如果旧改计划确定，补缴成本会不会有回报？

结论：旧改一旦正式立项并公布征收红线，补缴土地出让金几乎一定“正回报”；但回报大小取决于征收补偿口径，且必须在“征收公告前”完成补缴才能计入补偿基数。下面把回报模型拆成三步算给你看。

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补缴成本vs征收补偿口径

现行政策（以广州、深圳、成都三份2023-2024年征收方案为例）：

•房屋补偿价=征收时点的“市场评估价×建筑面积”

•土地补偿价=补缴后重新核定的“剩余70年”土地楼面地价×建筑面积

因此，补缴后土地年限被“重置”，评估价会比未补缴高出一个“土地剩余年限修正系数”——通常5%-15%。

算例

•郊区老破小建面60㎡，现状单价5,000元/㎡，总价30万元。

•补缴成本：343元/㎡×60㎡≈2.1万元。

•征收评估价（补缴后）：5,000×(1+8%)=5,400元/㎡，总价32.4万元。

•多拿补偿：32.4–30=2.4万元，扣除补缴2.1万元，净赚0.3万元，表面回报率≈14%，且这还没算搬迁奖励、装修补偿。

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2.时间差带来的杠杆效应

征收周期一般2-3年。

•资金占用：2.1万元一次性补缴。

•资金收益：按年化5%无风险收益，2年机会成本≈0.21万元。

•只要补偿溢价>机会成本，补缴即划算。

上面算例中2.4万>0.21万，杠杆倍数约11倍。

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3.关键窗口期

•必须在《征收范围公告》发布前完成补缴并拿到新的不动产权证；公告之后冻结产权变更，补缴不再计入补偿基数。

•若最终采用“原拆原建”模式而非货币征收，补缴成本将转化为回迁房面积的“年限溢价”，同样计入补差。

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一句话总结

旧改一旦官宣，补缴土地出让金就是“2万撬动10万”的套利——前提是公告前完成、补偿口径包含年限重置。未官宣前，别赌。