东方运通：分析国内房地产局势，现在什么情况下可以买房？

先把结论放在最前面：

2024年下半年到2025年上半年，国内买房只存在“结构性窗口”，不存在“普遍抄底”。

符合以下四类画像之一，才可以认真考虑；其余人继续租房观望，把“子弹”换成现金流。

一、宏观面：三条硬约束没有变

指标现状买房触发点

库存7.5亿㎡待售+47亿㎡在建，去化周期23个月去化＜12个月

居民杠杆63%（2023末），接近美、日危机峰值降到55%以下

土地财政2023卖地收入↓33%，城投债60万亿中央明确兜底方案

→结论：

全局反转的信号还没出现，房价整体仍是“L型”磨底，只有局部“小v”。

二、可以买进的四类人

1.真·刚需首套

城市：一线城市核心区、强二线主城（杭州、成都、西安、合肥）。

原则：月供≤家庭月可支配收入35%，贷款LTV≤70%。

触发线：房价回到2019年Q4均价（多数核心区已接近）。

2.学区确定性需求（2026前要用）

标的：对口第一梯队小学、初中且无多校划片风险的“老破小”。

策略：只买小面积、低总价，租金覆盖70%月供即可。

3.资产再平衡型（卖掉三四线/非核心资产，换成一线核心）

操作路径：先卖后买，用“卖高买低”置换流动性。

窗口：2024年9月—2025年3月，银行评估价尚未二次下调。

4.现金流充沛的“收租型”买家

城市：北京、上海、深圳、杭州核心地铁口1 km内。

门槛：租售比≥1:300（年化4%以上），且可一次性付款或极低杠杆。

目的：长期持有收息，不在意短期涨跌。

三、坚决不碰的三类人

画像理由

高杠杆投资者首付已靠消费贷、经营贷凑齐，利率一旦反弹即爆仓

纯三四线下沉人口净流出、库存30个月以上，未来无接盘侠

期房信仰者民营房企仍处偿债高峰，交付风险>价格风险

四、实操

现房or封顶准现房；

开发商为央企/地方国企或已出险但项目被AMC接管；

同小区近3个月成交价连续无新低；

个人负债率≤50%，且预留12个月月供现金；

租售比≥1:350（若纯投资）。

五、一句话总结

“政策底”已现，“市场底”正在磨，“情绪底”还没到。

只有当自己同时满足“硬需求、低杠杆、好城市、好房源”四个条件时，才把买房从选项变成行动；否则，继续把现金握在手里，让时间替你压价。