东方运通：一线城市的核心区域房价现在怎么样？

2025 年 8 月最新数据：一线城市“核心区”与“非核心区”已是两个市场，可用两句话概括——

1. 核心区：总体止跌，小幅震荡；
2. 非核心区：仍在阴跌，流动性枯竭。

具体价格带如下（均为 2025-07～2025-08 月成交中位数）：

| 城市 | 核心片区 | 2022 峰值 | 2025-08 均价 | 较峰值 | 近三个月走势 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 西城区重点学区 | 12.2 万/㎡ | 10.0 万/㎡ | ‑18% | 持平微涨 0.3% |
| 上海 | 黄浦/徐汇内环 | 10.8 万/㎡ | 6.5～7.2 万/㎡ | ‑25% | 环比 +0.7% |
| 深圳 | 南山/福田 CBD | 11.5 万/㎡ | 7.0 万/㎡ | ‑30% | 环比 +0.1% |
| 广州 | 天河/越秀 | 8.5 万/㎡ | 6.0 万/㎡ | ‑29% | 环比 ‑0.2% |

补充信号
成交量：上海 7 月核心区二手房成交环比再增 11%，去化周期已回到 3 个月以内；
土拍：上海新杨思地块溢价 40%，深圳前海地块溢价 15%，显示开发商只敢在“核心中的核心”下注；
租金回报：核心片区普遍 1.6%～1.9%，仍低于 10 年期国债（2.3%），**投资属性依旧偏弱**。

一句话总结
“一线核心区已完成‘第一跌’，进入磨底阶段；如你能在 2022 峰值下 20% 左右拿到优质地段现房，可视为‘政策底+价格底’的共振区。”**
若房源位于远郊、高容积率或学区不稳的“老破小”，仍建议继续观望——它们还有 5%～10% 的回调空间。