“后学区时代”，一线城市的学区房还值得押注吗？

一、2024年的三条“去学区化”新政

北京：全市100%执行“多校划片+摇号派位”，六年一学位变“九年一学位”。

上海：2025年起“名额到区”比例提到70%，对口直升比例压缩到30%。

深圳：2024秋季开始试点“大学区+教师轮岗”，校长、骨干教师每6年跨校流动一次。

结论：传统“一个小区锁定一所名校”的逻辑，在政策层面已被官方“拆掉门锁”。

二、价格表现：学区溢价正在“脱水”

片区2021峰值2024-08均价回撤溢价率*备注

北京德胜学区18.5万/㎡12.7万/㎡‑31%45%→20%多校划片落地后成交腰斩

上海徐汇天平街道15.8万/㎡11.2万/㎡‑29%60%→25%名额到区比例提高

深圳百花片区14.2万/㎡9.0万/㎡‑37%55%→18%大学区试点+教师轮岗

*溢价率=学区房均价/同片区非学区房均价

——溢价已从高点被削掉一半以上，且成交周期普遍拉长到180天以上。

三、后学区时代的四大变量

生源结构：

出生人口2017→2023年下降50%，2025起小学入学人数见顶回落，“名额稀缺”将变“生源稀缺”。

教育集团化：

一线名校快速扩张分校，品牌稀释，老校区“含金量”下降。

教育平权资金：

北京、上海每年投入200+亿元用于“薄弱校提升”，硬件差距在缩小。

房产税预期：

高溢价学区房面积大、单价高，若按评估价征税，持有成本将倍数级上升。

四、还值得押注吗？——一张决策坐标

X轴：学区确定性强弱（政策剩余壁垒）

Y轴：房产本身居住/保值属性（地段、楼龄、配套）

A象限【强学区+强居住】：

例：北京西城区90年代地铁口电梯小两居。

对策：可买，但溢价≤20%，超过即放弃。

B象限【弱学区+强居住】：

例：上海徐汇滨江次新房。

对策：当普通改善盘估值，学区当“白送”。

C象限【强学区+弱居住】：

例：深圳百花片区1980s老破小。

对策：不再押注，溢价继续收缩且流动性枯竭。

D象限【弱学区+弱居住】：

例：郊区老破大。

对策：直接回避。

五、实操三句话

学区属性只能当“期权”，不能再当“正股”。

溢价>30%的老破小学区房，一律视为政策高敏感资产。

真正安全的是“自住+学区双保险”：孩子用完学位，房子仍能当作核心地段改善房长期持有。

一句话总结：

“后学区时代”没有永不褪色的金字招牌，只有地段、楼龄、居住体验构成的真实价值。