房地产市场趋势：从“救火”到“造血”的转型关键期

当前房地产市场正经历深刻重构，政策端“输血”与市场端“造血”能力错位，行业进入“政策驱动”向“内生修复”过渡的关键阶段。最新数据显示，9月房地产贷款新增1800亿元环比增长15%，但同比仍下降10%；全国商品房销售面积前三季度同比下降8.7%，而保障性住房投资逆势增长12.3%——**政策效果显现，但市场内生动力尚未形成**。

三大核心趋势凸显

1.需求端“服务化”转向

克而瑞调研显示，超60%购房者将“社区配套完善”“物业服务质量”列为首要考量，而非单纯面积或地段。一线城市现房销售占比达25%（全国平均15%），购房者用脚投票：万科、保利等央企现房项目去化率超80%，而部分民营房企期房项目滞销率超40%。

2.供给端“央企主导”格局固化

前三季度央企国企拿地金额占比72%，民企占比仅15.3%。北京、上海等核心城市土地市场几乎由中海、保利等国企包揽，民企拿地多集中在三四线“保交楼”项目。房企债务重组加速，碧桂园、龙湖等头部企业通过展期、债转股化解风险，但中小房企破产清算仍在持续。

3.城市分化“冰火两重天”

-一线企稳：北京、上海9月新房成交环比增8%、6.7%，但深圳、广州同比仍降15%+；

-三四线承压：超40%三四线城市去化周期超24个月，部分城市达36个月，库存“堰塞湖”风险未解；

-保障房成新引擎：深圳2024年筹建10万套保障房，杭州钱江世纪城配套学校、地铁开通后，周边商品房租金上涨12%，显示保障房对区域价值的正向拉动。