房地产市场：从“高杠杆扩张”到“高质量发展”的转型阵痛

房地产市场正经历深度重构。过去依赖高周转、高负债的开发模式已难以为继，行业进入“质量优先”的新阶段。最新数据显示，前三季度，全国商品房销售面积同比下降8.7%，但保障性住房、城中村改造等“三大工程”相关投资逆势增长12.3%，成为稳定投资的关键力量。

结构性分化显著：央企国企成为拿地主力，前三季度央企国企拿地金额占比达72%，民企拿地占比不足18%。头部房企加速转型，万科、保利等企业将资源向现房销售、物业服务、城市更新等领域倾斜。全国现房销售占比提升至15%，较2020年增长6个百分点，市场信心正从“期房预售”向“所见即所得”回归。

需求端深刻变化：购房者更关注居住品质。克而瑞调研显示，超60%的购房人群将“社区配套完善”“物业服务质量”列为首要考量，而非单纯追求户型面积。一线城市“以旧换新”政策试点扩大，杭州、成都等城市允许用旧房置换新房，释放改善性需求。但三四线城市库存压力仍大，部分城市去化周期超24个月。

“市场出清尚未完成，但方向已定。”中指研究院指出，未来政策将聚焦“保交楼”、保障房体系构建和房企风险化解三重目标。当房地产从“金融属性”回归“民生属性”，行业阵痛期后，或迎来更健康、可持续的发展新周期——房子不再只是资产符号，而是承载生活温度的容器。