补缴土地出让金的“隐形账本”：成本、杠杆、时间差一次算清

一、官方地价哪里查

自然资源局官网→“基准地价更新成果”PDF，按片区、用途、级别检索。

若查不到，拿不动产证编号到登记中心柜台打印“地价查询回执”，免费。

民间“黑市”报价通常是基准的1.2–1.5倍，别被忽悠。

二、补缴VS旧改奖励到账顺序

•补缴款：一次性先付，征收决定前必须到账。

•旧改奖励：签约后30–60天才打款。

→资金空档需过桥，按年化8%–12%计息。

三、过桥资金利率地图

•城商行抵押贷：7%–9%，最快3天放款。

•民间短借：1.5%–2%/月，随借随还。

•亲友拆借：人情成本高，建议写公证借条+房产二押做保障。

四、杠杆模型实例

补缴5万，补偿基价因年限重置上涨1000元/㎡：

60㎡×1000元=6万补偿增量

扣除资金成本5万×10%×0.5年=0.25万

净收益=6−5−0.25=0.75万

杠杆倍数=0.75÷5=15%，比理财高3倍。

五、时间节点清单

T-90天：冻结令发布，停止产权变更。

T-45天：评估公司进场，此时补缴仍可计入评估。

T-30天：签约截止日，之后再补缴无效。

把这三日期写进手机提醒，错过任一节点直接放弃。

六、律师提醒

征收补偿方案里必须出现以下三句话，否则补缴等于白交：

“土地剩余年限按70年重新核定补偿价值。”

“补缴土地出让金可据实计入补偿基数。”

“补缴凭证日期早于评估基准日方可有效。”

缺一句，别签字、别掏钱。