“消失的首付”：当买房不再需要三成现金

三成首付正在“隐形蒸发”

2024年下半年开始，一线城市出现了一种“分期首付”新玩法：

开发商贴息垫资10%–20%，购房者在交房前只需支付5%–10%的真金白银；

银行同步下调首套房利率至LPR–45bp，相当于把原来的“首付压力”拆成2～3年的“无息月供”。

结果：

–北京通州某盘90㎡户型，按6万/㎡计算，传统首付162万→实际只需27万即可网签；

–深圳光明区甚至出现“0.5成首付”海报，剩余部分由合作消费金融公司提供24期免息垫资。

谁在出钱？

不是银行放松监管，而是“灰色夹层”资金在接力：

开发商把原本给渠道的3%–5%佣金改为“首付贷贴息”；

地方AMC（资产管理公司）以“共益债权”形式介入，为项目提供2年期过桥资金；

买家看似少付了首付，实则把杠杆从银行端转移到了“开发商+AMC+消金”的隐形链条上。

风险外溢

对购房者：交房前一旦项目停工，仍需继续偿还“首付分期”，形成“贷款套娃”；

对开发商：贴息资金计入表外负债，真实负债率被低估；

对金融体系：银行账面风险权重下降，但风险通过AMC和消费贷公司再次回到影子体系。

监管风向

住建部2025年6月下发《风险提示函》，明确“首付分期”属违规行为，要求30天内清理。但业内判断：

在“去库存”与“防风险”之间，地方执行尺度将分化；

真正的拐点取决于银行是否重启“预售资金全额监管”，而非一纸禁令。

一句话总结

当首付可以“分期”，房子就不仅是资产，而是一张被层层加杠杆的金融衍生品——买房门槛看似降低，实则把个人、开发商、AMC绑在同一根更细的钢丝绳上。