东方运通：除了首付，还有什么因素影响贷款年限？

决定“最长能贷多少年”的，其实不是首付，而是下面6组硬指标＋2组银行内部尺度。任何一项不达标，年限就会被“砍短”。

房龄

主流规则：房龄＋贷款年限≤40～50年（不同银行取40、45、50三档）。

例：1998年竣工的房子，2024年房龄26年，最多只能贷14～24年。

土地剩余年限

住宅土地70年，银行普遍要求：

贷款到期日≤土地到期前10年。

如果土地剩余55年，最多贷45年，但受房龄限制可能更短。

借款人年龄

规则：贷款到期时年龄≤65～70岁（男女、公积金/商贷有差异）。

45岁的主贷人，在多数银行只能贷20～25年。

房屋性质

•普通住宅：上限30年

•商业/公寓：通常10年，少数银行给到20年

•别墅、排屋：普遍20～25年

贷款品种

•纯公积金：最高30年（且不得超过法定退休年龄后5年）

•组合贷：以公积金上限为准

•商贷：各家银行可在30年内自行下浮

城市限购/限价政策

个别城市（如北京、上海）对“非普通住宅”或二套房直接限定最长25年。

银行内部风控

•楼龄＞20年且面积＜50㎡的老破小，有些银行直接封顶15年

•借款人征信出现逾期2次以上，年限可能再被扣减5年

贷款额度与月供占比

虽不影响“理论”年限，但若月供占收入比过高，银行为降低风险也会主动缩短年限。

快速查表

把1、2、3三项的最短结果拿出来，就是你能贷到的“真正年限上限”。

例：

房龄18年，土地剩余55年，借款人38岁→

50-18=32年

55-10=45年

70-38=32年

→银行最终给你30年（向下取整且不突破30年上限）。