东方运通：补缴土地算清楚一笔账

一、基准地价去哪儿查

官方：市自然资源局官网→“基准地价更新成果”→下载PDF，按街道、用途、级别查表。

民间：房产中介、评估公司常用“动态修正系数”，比官方高10%-20%，先拿官方价做保守测算，再用民间价做压力测试。

二、补缴VS旧改奖励：谁先到账

•补缴款：一次性先付，征收补偿到账后才“回本”，平均资金占用6-18个月。

•旧改奖励：签约后7-30天发第一笔，常占补偿总额10%-15%，可覆盖补缴本金+利息。

三、过桥资金利率地图

城商行抵押贷：年化5.5%-6.5%，最长1年；

民间短拆：月息1%-1.5%，适合1-3个月；

亲友拆借：年化3%-4%，需签借款合同+公证，防止产权纠纷。

四、杠杆模型：补缴5万→多拿12万

公式：净收益=(补偿增量-补缴金额-资金成本)

案例：广州黄埔60㎡老房，补缴5万→补偿单价涨2000元/㎡→增量12万，资金成本0.8万（城商行贷款1年），净收益6.2万，杠杆倍数=6.2/5=1.24倍。

五、时间节点清单

T0：征收冻结令发布（补缴窗口关闭倒计时开始）；

T1：评估公司进场（10日内完成报告）；

T2：签约截止日（逾期奖励金逐月递减10%）。

把T0、T1、T2标在日历上，提前15天完成补缴+换证+贷款放款。

六、律师提醒

征收补偿方案里必须出现这三句话，否则补缴可能白交：

“土地剩余年限按70年重新核定”；

“补缴金额可据实计入补偿基数”；

“补偿款发放节点不晚于签约后30日”。

缺一句，先别掏钱，先让征收办出具书面补充承诺。