东方解析：国内的房还能买吗？

一、先问自己

是买来住，还是买来炒？——如果是炒，直接放弃。全国租售比普遍<2%，持有成本（物业费+利息+折旧）>5%，负现金流资产。

能否接受房价三年不涨，甚至再跌5%~10%？——统计局70城数据：2023年至今，一线核心区累计跌3%~6%，远郊及三四线跌10%~25%。

现金流是否安全？——保证月供≤家庭月可支配收入40%，且预留12个月月供现金。做不到，别碰杠杆。

二、再看城市“体检表”（2024Q2数据）

指标安全区间观察城市举例风险提示

去化周期<12个月上海核心区、深圳南山、杭州主城大连、青岛、天津远郊&gt;30个月

土地财政依赖度<50%北京、上海、深圳昆明、贵阳&gt;100%，卖地收入腰斩后配套缩水

人口净流入（近3年）>+3%成都、合肥、西安廊坊、惠州、燕郊人口净流出&gt;5%

租售比>2%长沙、重庆主城厦门、三亚<1.2%，仅靠预期支撑

现售/准现房比例>50%北京、海南全岛试点郑州、武汉部分新区80%为期房，仍有延期交付

三、结论

纯刚需且符合“安全现金流”——可以挑，但只买“现房或准现房”；优先去化周期&lt;12个月、人口净流入、土地财政依赖低的城市核心区。

改善换房——卖旧买新，务必先卖后买，锁定旧房成交再付新房首付；同板块内“卖一买一”周期现在平均拉长到9个月。

投资——除极少数核心城市核心地段、高租售比（&gt;2.5%）的学区房或地铁上盖小户型，其余一律不碰。

一句话：房已经不是资产增值工具，而是高成本耐用消费品。买得起、住得上、扛得住跌，就买；缺任何一条，再等等。