25年后半年趋势：复苏、分化与结构性重塑

进入2025年下半年，全球房地产市场正经历一场由利率转向、供需错配、人口结构变化与可持续发展要求共同驱动的深度调整。整体来看，市场呈现出“局部复苏、区域分化、资产重构”三大核心趋势。

一、利率拐点带来信心修复，但融资成本仍高

2023–2024年全球主要央行大幅加息以对抗通胀，导致房地产融资成本飙升、交易冻结。但进入2025年，随着通胀回落，多国利率进入下行通道，市场预期明显改善。莱坊预测，2025年全球多数豪宅市场价格将温和上涨，迪拜、新加坡、东京等城市领涨，涨幅预计在3%–5%之间。

尽管利率趋稳，融资环境仍未回到宽松时代，开发商和投资者仍需面对较高的资本成本，这促使市场从“高杠杆扩张”转向“现金流优先”逻辑。

二、供应短缺成全球共性，住宅需求结构性上升

全球范围内，新建住房供应持续不足，成为支撑房价韧性的底层逻辑。城市化进程、国际人口流动恢复、家庭规模缩小（如单身家庭、小家庭增加）共同推高租赁与购房需求。

尤其在亚太地区，新建项目虽有所增加，但仍难以匹配快速城市化带来的住房缺口。仲量联行指出，**养老住宅、学生公寓、保障性租赁住房**等细分品类，正成为2025年最活跃的投资标的。

三、投资逻辑转变：从“买资产”到“运营资产”

过去依赖房价上涨获利的模式正在失效。2025年，投资者更关注资产的经营能力与现金流稳定性。机构投资者加速入场，推动市场“机构化”——即由专业团队进行资产管理、租户服务和ESG改造。

商业地产尤其明显：写字楼面临远程办公冲击，但物流仓储、数据中心、生命科学园区等“新经济载体”需求旺盛，成为资本新宠。

四、区域分化加剧：亚太活跃，欧美谨慎

亚太地区（尤其东南亚、日本、印度）成为全球房地产投资增长引擎，2025年新建项目数量逆势上升，反映长期看好情绪；

北美与欧洲则仍处调整期，尽管美国楼市展现韧性，但高利率抑制交易活跃度；欧洲受能源成本与政策不确定性影响，复苏节奏较慢；

中国则进入“质量优先”时代，市场总量收缩但结构性机会显现，如核心城市更新、保障房、产业园区等。