2025年第四季度市场趋势：稳健筑底，结构重塑

进入2025年尾声，金边房地产市场已基本完成从“高波动投机”向“低速高质量增长”的转型。在全球经济不确定性犹存、区域资本趋于理性的背景下，本地市场呈现出五大清晰趋势，为未来3–5年的发展定下基调。

1.价格趋稳，租金回报成核心吸引力

2025年金边核心区域（BKK、钻石岛）公寓均价维持在2,800–3,500美元/㎡，同比基本持平，部分非核心区价格微调5%–8%。但与此同时，租金水平稳步回升：BKK一居室月租达900–1,200美元，年化净回报率稳定在6.5%–7.5%，显著高于曼谷（4%）、胡志明市（5.5%）甚至全球多数成熟城市。市场逻辑已从“博升值”转向“看现金流”。

2.区域分化固化，“核心三区”成价值高地

BKK/万景岗区：使馆、国际学校、高端商业密集，租售需求坚挺，空置率低于8%；

钻石岛（Koh Pich）：规划严整、绿化率高，外籍家庭与高净值人群首选；

Chroy Changvar（新机场辐射带）：受益2025年底启用的德崇国际机场，土地与住宅价值重估加速。

而远离主干道、无配套支撑的远郊板块，去化周期拉长，价格承压，市场“马太效应”日益明显。

3.产品力竞争取代价格战，绿色智能成标配

开发商不再依赖低价促销，而是通过产品升级赢得客户。2025年新开盘项目中，超70%配备：

智能门禁与能源管理系统；

共享办公、健身房、空中花园等社区空间；

EDGE或本地绿色建筑认证。

例如，“Mekong Eco Residences”虽溢价12%，但凭借健康社区理念实现首周70%去化，印证买家愿为品质买单。

4.外资结构优化，长期资本取代短期热钱

过去依赖中资快进快出的格局正在改变。2025年，新加坡、韩国、日本及中东家族办公室资金占比显著提升，更关注项目运营、物业管理与长期持有收益。同时，本地中产购房比例上升，市场抗风险能力增强。

5.政策与制度持续完善，夯实长期基础

分层产权登记系统全面运行，外国人购房产权可查、可证、可交易；

《房地产经纪法》严格执行，中介持证率超90%；

资本利得税实施再度延期至2026年底，稳定市场预期。

这些制度性建设虽不直接推高价格，却为国际资本长期驻留提供“软基建”。

展望2026：

金边房地产已告别“野蛮生长”，进入“精耕细作”时代。未来增长将不再依赖资本泡沫，而是由城市化红利、真实租赁需求与制度成熟度共同驱动。对投资者而言，机会仍在，但逻辑已变——选对区域、认准开发商、重视运营、合规持有，方能在湄公河畔收获可持续的价值回报。