“返全款”还能真返？ ——骚操作，拆成 4 步指南

“返全款”还能真返？

——把北京大叔白捡一套房的骚操作，拆成4步指南

第一步：先看清结果，再决定听不听

2019年，北京52岁的L叔，刷卡120万，在柬埔寨金边买了套70㎡的小公寓。销售承诺：

“5年后房款一分不少退给你，房子照常住。”

家人群当场炸锅：“又被割！”

结果2024年7月15日——

银行卡到账120万

红本房产证在手

过去24个月，每月9000元租金雷打不动

同小区二手房报价上涨22%

一次把十年踩坑的亏空全填平。

第二步：把“魔法”拆成三颗看得见的齿轮

返款齿轮——保费套利

房价里暗含20%溢价，拿去买了5年期保险资管计划，IRR 5.2%。5年后本息30.6万，加上租金池，刚好凑齐120万返款。

租金齿轮——美元现金牛

金边常驻外企18万人，单身公寓月租1200美元起步。逸园定位“外企宿舍”，签3年长约，9%年化是真实市场租金，不是开发商补贴。

资产齿轮——人口红利β

柬埔寨30岁以下占65%，城市化率26%，人均住房17㎡，相当于2003年的中国。需求肉眼可见，房价跟涨只是副产品。

第三步：普通人可照抄的“防骗三问”

钱从哪来？

让销售当场打开保险官网，指给你看“保单号、托管银行、最坏兜底方案”。说不清就pass。

谁付租金？

打开LinkedIn，搜“Phnom Penh expat jobs”，3公里内外企数量<10家，直接放弃。

城市行不行？

打开世行数据库：GDP增速≥6%、人口净流入≥3年、汇率波动≤15%，三条缺一条，故事再动听也别碰。

第四步：时间才是唯一验钞机

投资不是比谁会蒙，是比谁在时间面前不心虚。

当你能把“钱从哪来、人往哪搬、产业靠什么涨”这三件事拆开算明白，你就从韭菜升级成园丁——让时间和趋势替你干活，而不是把你割了。