“以旧换新”全国铺开，存量房能否撬动金九成交？

2025年9月，房地产最大关键词是“以旧换新”。住建部上周下发《关于加快住房置换链条的通知》，首次把“旧房收购”纳入政策性金融支持范围，国开行、农发行设立3000亿元专项额度，利息比同期限PSL再低15个基点，用于地方平台回购居民二手住房，并转化为保障性租赁住房。

政策一出，十余座二线城市连夜响应：合肥宣布“收旧”不受竣工年限限制，最高可抵新房总价40%；苏州把收购房龄放宽至20年，且允许“带押过户”，旧贷不结清也能同步网签；武汉则打出“税费全免+补贴装修”组合拳，旧房过户契税、个税由财政实额返还，并提供每套最高8万元的家电消费券。

据克而瑞监测，政策落地首周，苏州、合肥、青岛三地新房日均来访量环比激增六成，部分项目连夜收回两个点折扣，但认购转化率仍低于25%，购房者“先卖后买”的观望情绪未散。业内提醒，收购定价是成败关键，目前多数城市评估价较市价折让10%—15%，与业主预期仍有差距；

同时，平台公司收购后需面对装修、出租、运营全链条成本，若租金回报率低于2.5%，政策持续性将迎考。展望“金九”，分析师预测，若旧房收购能在核心城市跑出月均万套量级，则全国新房成交同比增速有望回正，全年商品房销售面积或缩窄至同比下降5%以内；反之，市场仍将延续“政策热、成交冷”的弱复苏。