房地产行业新动向：并购贷款破冰在即，行业洗牌进入“生死时速”

核心提示：在销售端政策持续松绑的同时，房地产行业融资端迎来关键突破。央行、金融监管总局近期召集21家银行召开座谈会，明确要求加大房企并购贷款支持力度，释放行业整合加速信号。与此同时，头部房企债务重组进入攻坚期，行业“大鱼吃小鱼”模式正式开启。

一、并购贷款政策破冰：银行被要求“应贷尽贷”

9月25日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合召开专题会议，向工商银行、建设银行等21家主要银行提出三项硬性要求：

建立房企白名单机制：9月底前完成首批优质房企名单筛选，重点支持全国性龙头及区域稳健型房企；

并购贷款额度单列：要求银行在四季度专项配置不低于2000亿元并购贷款额度，利率下限突破LPR基准；

简化审批流程：对收购房企存量项目的并购贷款，审批周期压缩至15个工作日内。

行业影响：此前因风险顾虑，银行对房企并购贷款审批极为谨慎。2022年全年并购贷款规模不足300亿元，不足开发贷的5%。此次政策直指行业痛点——“项目烂尾易，整体收购难”。据中指院测算，若政策落地，四季度将激活超5000亿元存量项目流转市场。

二、行业大洗牌：头部房企加速“抄底”优质资产

政策松绑已引发市场连锁反应：

华润置地9月以127亿元接盘融创在上海、杭州的3个核心项目，溢价率仅3.2%，创近年收并购最低成本；

招商蛇口联合地方AMC设立200亿元纾困基金，重点收购长三角停工项目；

万科重启“城中村改造”专项计划，以“股权+债权”模式介入深圳、广州旧改项目。

关键转折：过去以“债务展期”为主的自救模式正转向“资产置换”。某TOP10房企高管透露：“现在谈合作，对方第一句就问'能带多少并购贷款额度来'。”

三、风险与机遇并存：三类房企面临生死抉择

全国性龙头

手握优质土储，融资成本<5%

★★★★☆

90%+

区域深耕型

本地政府支持，但资金链紧绷

★★★☆☆

60%-70%

高杠杆中小

项目滞销，债务违约风险高

★☆☆☆☆

<30%

典型案例：某闽系房企因未能及时获得并购贷款支持，其位于厦门的百亿级项目被地方国企以“司法拍卖”方式低价接管，原股东权益清零。业内人士警示：“四季度将是中小房企最后的窗口期。”

四、深层变革：行业逻辑从“高周转”转向“精整并”

此次并购潮背后，暗含行业底层逻辑重构：

土地红利终结：2023年1-9月，300城住宅用地流拍率升至24%，房企拿地更趋理性；

开发模式转型：收并购项目中，65%要求包含“现房销售”条款，倒逼企业提升产品力；

国资角色升级：地方城投平台正从“托底拿地”转向“操盘运营”，上海、成都等地已出现国资主导的“代建+销售”新模式。

专家观点（中金地产首席分析师卢婷）：

“并购贷款松绑不是救市，而是为行业建立市场化出清通道。未来两年，行业集中度将快速提升，TOP50房企市场份额有望从当前45%升至60%以上。”

五、前瞻：四季度三大关键变量

银行执行力度：能否突破“不敢贷”惯性，决定政策实效；

资产定价机制：抵押物估值体系重建需突破“打折惯性”；

地方细则跟进：已有12城提出“并购项目容积率补偿”等激励政策，后续或成关键推手。

行业启示：当“活下去”从口号变为行动指南，房地产正式进入“并购定生死”的新周期。对购房者而言，未来市场将从“赌房企信用”转向“看项目实况”，现房销售或成新标配。

（注：本文数据综合自央行座谈会纪要、中指研究院、克而瑞地产研究）