租赁住房市场新突破：保障性房源加速入市，科技赋能重塑行业生态

核心提示：当开发端政策聚焦“救项目”时，租赁市场正悄然迎来结构性变革。住建部最新数据显示，2025年保障性租赁住房建设进度超预期，前9个月全国已开工215万套，完成年度目标的86%。与此同时，长租公寓行业告别“跑马圈地”时代，以智能家居和数字化管理为核心的“品质租赁”模式全面崛起，标志着房地产行业从“重销售”向“重服务”的深层转型。

一、政策红利持续释放：保障性租赁住房进入“交付高峰”

9月，全国保障性租赁住房建设按下“加速键”：

中央财政加码：住建部联合财政部下达2025年保障性安居工程补助资金500亿元，重点向新市民集中的一二线城市倾斜，其中广州、杭州等10城获首批专项债支持超80亿元；

地方细则落地：上海推出“租赁住房用地单列”新政，9月挂牌5宗纯租赁用地，要求配建15%养老设施；深圳试点“商改租”审批绿色通道，存量商业项目改造周期缩短至60天；

金融创新突破：首单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REIT）9月扩募12亿元，底层资产出租率达99.7%，为行业提供可持续融资范本。

二、长租公寓升级战：从“价格竞争”到“智能服务”

在开发端承压的背景下，长租公寓企业主动跳出价格战，开启品质化竞争：

科技深度赋能：自如9月推出“全屋智能2.0”系统，在沪杭深三地试点房源中集成AI能耗管理、无感门禁，租客报修响应时间缩短至15分钟；万科泊寓接入城市级物联网平台，实现水电费自动分摊与社区安防联动；

产品精准分层：针对新市民需求，龙湖冠寓推出“30㎡极小户型+共享办公”产品线，9月在深圳试运营，月租金控制在2500元内，首周去化率达70%；

运营模式革新：行业平均出租率逆势升至86.5%（贝壳研究院数据），头部企业通过“租住+社区服务”模式，将单客年均消费从1.2万元提升至1.8万元。

四、未来已来：租赁市场将成房地产“新引擎”

行业变革正催生三大长期趋势：

需求端重构：七普数据显示，我国租房人口达2.3亿，90后占比超60%，“先租后买”成新主流；

资产价值重估：高盛报告指出，优质租赁资产估值正从“开发成本导向”转向“现金流折现导向”，核心城市稳定运营项目IRR可达5.5%；

生态协同深化：房企与科技公司跨界合作爆发，9月华为与绿城签约共建“智慧租赁社区”，覆盖安防、能源等6大场景。