海外置业指南：热门国家购房政策对比

近年来，海外置业成为高净值人群资产配置的热门选择。然而，不同国家的购房政策差异显著，涉及购房资格、税费成本、移民权益等复杂因素。本文对比美国、加拿大、澳大利亚、日本、泰国、希腊6个热门国家的核心政策。

一、美国：高自由度与长期持有成本

美国允许外国人购买住宅和商业地产，无国籍限制，但需注意：

购房资格：无需绿卡，可贷款（首付40%-50%），需提供收入证明；

税费：房产税（年均0.5%-3%）、交易税（部分州3%-5%）、遗产税（外国人免税额仅6万美元）；

移民关联：购房与绿卡无直接关联，需通过EB-5投资移民等独立申请。

适合人群：追求资产多元化、重视房产流动性的投资者。

二、加拿大：限购政策与高持有门槛

加拿大对非居民购房设严格限制（2023年新政）：

购房资格：温哥华、多伦多等热门城市禁止非居民购买住宅（公寓除外），需持有工签/学签；

税费：海外买家税（BC省20%、安省25%）、空置税（年1%）；

移民优势：部分省份购房可加分申请省提名移民。

适合人群：计划留学、工作或移民加拿大的家庭。

三、澳大利亚：核心城市限购+高印花税

外国人购房需经FIRB审批，规则包括：

购房资格：仅能购买新房或空地，二手房需持签证满1年；

税费：海外买家附加印花税（新南威尔士州8%、维多利亚州8%）；

贷款限制：非居民贷款额度不超过房价的60%。

适合人群：偏好长线投资、布局澳元资产的稳健型买家。

四、日本：低门槛与高持有成本

日本对外国购房者限制较少，但隐性成本需警惕：

购房资格：无国籍、签证限制，可全款或贷款（利率1.5%-3%）；

税费：固定资产税（1.4%）、遗产税（最高55%）；

租金回报：大阪、东京核心区年回报率约5%-8%。

适合人群：看重租金收益、偏好短线投资的客户。

五、泰国：永久产权与区域限制

泰国允许外国人购买公寓（永久产权），但有限制：

购房资格：公寓项目中外籍配额不超过49%，别墅需通过公司持有；

税费：过户费2%、特种商业税3.3%（持有超5年免征）；

移民权益：购房满400万泰铢可申请养老签证。

适合人群：退休养老、度假自住的休闲型买家。

六、希腊：购房送黄金签证

希腊凭借“购房获居留权”政策吸引大量投资者：

购房资格：满25万欧元房产即获5年居留卡（可续签）；

税费：增值税24%（部分新房）、房产税0.3%-0.8%；

租金收益：雅典短租公寓年回报率约4%-6%。

适合人群：需要欧盟身份、兼顾资产保值的家庭。