利率“红包”到账后的七天众生相

9月4日，距离央行宣布下调存量房贷利率整整一周。记者走访京沪深及强二线共9个楼盘、4家中介门店，记录下三幅截然不同的市场表情。

一、售楼处：从“要不要”回到“能不能”

北京朝阳东坝某项目周日晚8点仍灯火通明。“以前晚上7点就关灯，现在加开夜场。”销售主管李悦透露，一周到访量从120组升至310组，成交41套，其中六成客户原本计划“明年再说”。同样场景出现在上海浦东唐镇、深圳前海：优惠点位没再放大，只是把“首套最低LPR-45BP”打在海报最显眼处，就足以让犹豫者刷卡。

二、二手房东：连夜降价只为“卖一买一”

链家APP显示，北京8月最后三天新增挂牌量骤降18%，但降价房源却增加25%。望京一位房东把三居室挂牌价从920万调至820万，“再降10万也行，只要买家能在9月底前网签，我就能赶上首套利率。”中介称，类似“抢时间出货”的案例在改善板块占比超过三成。

三、土拍桌前：央国企“掐尖”，民企继续躺平

9月3日，南京河西地块报名截止，仅5家房企递交保证金，全部为央企或地方国企。一位参投人士透露，内部测算把IRR门槛从12%提高到15%，且要求“12个月内现金流回正”，“算不过来就只能放弃”。同日，合肥滨湖地块因无人报名提前终止出让。

四、政府端：保障房收购按下快进键

武汉率先落地“政府成本价+3%微利”收购存量房做保租房，首批2.4万㎡、货值约5亿元，资金将在30天内到账。住建部消息，已有37个城市申报类似试点，预计四季度可释放房企现金流500亿元。不过，收购价评估、退出通道仍待细则。

五、专家点评：窗口期只剩三个月

广东省住房政策研究中心李宇嘉认为，利率优惠、限购松绑、政府托底三箭齐发，确实把“政策底”夯实，但“市场底”能否确立，关键看四季度核心城市去化率能否稳定在65%以上。“一旦达标，利率优惠可能随时收回；若不及预期，政策工具箱里还有降首付、减税费、加大收购力度等牌可打。”

结语

金九首周，楼市像一列重启的列车：头等舱（核心城市新房）已上客，二等座（改善二手）正在补票，但车尾（远郊、三四线）依旧空荡荡。列车能否全速前进，取决于接下来两个月的上车人数。