二手房交易全流程解析：税费计算与避坑指南

在二手房交易中，流程复杂、税费名目繁多，稍有不慎可能损失数万元。本文结合最新政策，详解交易全流程核心步骤，并揭露常见风险点，助您高效避坑。

一、二手房交易全流程6大核心步骤

前期准备

自查购房资格（社保/户籍要求）

确认房源产权：核查房产证、抵押情况、查封记录（可通过政务平台查询）。

签约订金

签订《购房意向书》，订金不超过总价5%

明确“定金退还条款”，避免卖家违约损失。

贷款审批

优先选择银行预审，确认可贷额度

警惕“高评估价”陷阱，防止首付超预算。

过户手续

网签合同需与房管局同步备案

资金必须存入监管账户，规避卖家挪用风险。

税费缴纳

契税：首套房1%-1.5%、二套房3%

增值税：满2年免征，未满按5.3%缴纳

个人所得税：满五唯一免征，否则按1%或差额20%收取。

交房验收

结清水电燃气、物业费

核实户口迁出情况，写入合同违约条款。

二、3大高发风险点与避坑策略

⚠️风险1：产权纠纷

避坑：要求卖家提供不动产登记簿，核查是否存在共有权人、隐形债务。

⚠️风险2：合同漏洞

避坑：明确“户口迁移期限”、“学位占用赔偿”等条款，优先使用官方范本。

⚠️风险3：中介费用纠纷

避坑：签订《居间服务协议》，约定“贷款失败退还佣金”等细则。

三、税费优化技巧（省下2-5万元）

✅满五唯一优先：符合条件的房源可免征个税和增值税。

✅合理分摊房价：装修款单独列支，降低计税基数（需保留凭证）。

✅政策补贴申请：部分城市对人才购房有契税减免（如杭州、成都）。